Относится ли к общему имуществу участок под многоквартирным домом?

В настоящее время Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регламентируются постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. В указанном документе приводится перечень объектов, относимых к общему имуществу. Помимо самого дома, всех его конструкций и хозяйственных строений в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Необходимо отметить, что земельный участок войдет в состав общего имущества конкретного многоквартирного дома, если в соответствии со ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ в отношении такого земельного участка проведен государственный кадастровый учет. До проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, границы такого участка не могут считаться установленными. Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до 1 марта 2005 года и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, правовым актом органа местного самоуправления предоставляется бесплатно в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме.

В состав общего имущества включается не только сам участок, но и элементы озеленения и благоустройства. Доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором находится многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, пропорциональна размеру общей площади помещения, находящегося в собственности домовладельца.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Так, например, земли общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений и др.) могут быть переданы собственникам помещений в многоквартирном доме в собственность (за плату) только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.

В земельный участок под многоквартирным домом и относящимися к нему объектами не включаются:

земельные участки общего пользования, в том числе занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами;

земельные участки, используемые для прохождения магистральных инженерных сетей в границах их охранных зон;

земельные участки, которые находятся на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования у физических и юридических лиц;

земельные участки, занятые инженерными сооружениями, обслуживающими более чем один многоквартирный дом;

земельные участки, определенные в качестве санитарно-защитных зон от промышленных предприятий и объектов, вредные выбросы которых представляют угрозу здоровья людей.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005 года на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после 1 марта 2005 года, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Разделение земельного участка, предоставленного в пользование нескольким многоквартирным домам, на несколько земельных участков осуществляется при совместном обращении в орган местного самоуправления полномочных представителей собственников помещений данных домов, желающих произвести размежевание данного участка с предоставлением проекта размежевания, выполненного организацией, имеющей право выполнять данные работы.

Немаловажным аспектом правоотношений по земельным вопросам является уплата налогов. Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

На основании статьи 392 Налогового кодекса налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 Жилищного кодекса).

После формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и проведения в отношении него государственного кадастрового учета, а также после получения правоподтверждающих документов о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии - документов, подтверждающих право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме (документы о государственной регистрации прав, правоустанавливающие документы, поименованные в пункте 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома.

Налогоплательщики-организации исчисляют сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу) самостоятельно. Налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, исчисляют сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу) самостоятельно в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской деятельности.

Сумма налога (сумма авансовых платежей по налогу), подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками - физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, исчисляется налоговыми органами.

В том случае, если информация о доле налогоплательщика в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме отсутствует как в налоговых органах, так и у налогоплательщиков, самостоятельно осуществляющих исчисление земельного налога, информацию для исчисления налога (авансовых платежей по налогу) о размере общего имущества в многоквартирном доме и доли каждого собственника в этом имуществе следует запросить в органах БТИ и (или) в организации, осуществляющей управление многоквартирным домом в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса.

Доля налогоплательщика в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, определяется как доля общей площади жилого и (или) нежилого помещения, принадлежащего налогоплательщику на праве собственности, в общей площади всех помещений многоквартирного дома.

Исчисленная сумма налога (сумма авансовых платежей по налогу) доводится до физических лиц - собственников жилых помещений в многоквартирном доме уведомлением, направляемым налоговыми органами.

В обязанность собственников помещений в многоквартирном доме так же включается содержание земельного участка, входящего в состав общего имущества. Содержание земельного участка (как части общего имущества) с учетом геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

уборку и санитарно-гигиеническую очистку земельного участка, входящего в состав общего имущества;

содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества, в состав работ и услуг по содержанию общего имущества не входят. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

В состав документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, прлученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута).

Отдельным вопросом является дальнейшее распоряжение собственниками земельным участком под многоквартирным домом. Что же приобретают собственники помещений в многоквартирном доме принимая в состав общего имущества земельный участок?

Во-первых, собственники получают право на владение, пользование и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения земельным участком под своим домом. Но необходимо сразу отметить, что вопрос о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений на его использование, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений.

Таким образом, решение о том, как будет использоваться двор многоквартирного дома, принимается общим собранием независимо от способа управления этим домом. Общее собрание решает этот вопрос и в ТСЖ, и при управляющей организации и при непосредственном управлении.

По решению общего собрания жильцы дома могут разместить на земельном участке детскую площадку или поставить гаражи. А может, будет решено, что двор должен утопать в зелени и везде цвести цветам. Или в жильцах проснется предпринимательская жилка и дворовая и придомовая территория будет использована для коммерческих целей.

Но все эти вопросы должны быть решены сообща собственниками квартир в доме.

К сожалению, чем больше в доме квартир, тем сложнее жильцам прийти к единому мнению по вопросам распоряжения земельным участком. Законным считается решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов. То есть если в собрании приняли участие собственники площадей, составляющих половину дома, то их решение будет обязательно для всех жильцов дома без исключения. Такое решение можно будет обжаловать только в суде, приводя веские доводы.

Во-вторых, жильцы помимо прав получают и обязанности. Жилищный кодекс РФ устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества, в т.ч. земельного участка. Так, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, собственники обязаны производить уборку и санитарно-гигиеническую очистку земельного участка, входящего в состав общего имущества.

Таким образом жильцы многоквартирного дома в расчет своих затрат на содержание общего имущества должны включать не только расходы на дом, но и на земельный участок под ним.

Однако необходимо отметить, что до разграничения в установленном порядке земельного участка он (участок) считается не предоставленным, следовательно, не входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

Читайте новости Шахты.SU - Информационного портала города Шахты во ВКонтакте, Телеграме и Дзене.